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樓市二八定律初現!剛需入手正當時,投資炒房請自重!
作者 : 菜導 2019-06-13 06:55 98136 83

好城市、好地段、好樓盤和好配套,才能經得起未來的時間考驗,如有不慎,則很大幾率將踏空樓市的節奏,被時代甩在后面。

在2018年最后一天,菜導對2019年做了十大預測。

其中有一個預測結論當時讓很多人頗為困惑:2019年2季度以后,或許是絕大多數剛需入場的好時機。

為啥偏偏是2季度以后呢?為啥是剛需入場的好時候呢?為啥投資就不建議了呢?今年如果要買房,又該注意哪些事情呢?

眼瞅著2季度只剩十幾天就要過完了,也到了該把這個預測補充完善的時候啦。

今天,菜導決定好好地把這些個問題,給大家一條條理清楚!

01

首先,請記住菜導此前強調過很多次的結論:

中國的樓市,不能再閉著眼睛買買買了。隨便買一套放幾年就價格翻番然后出手躺賺的好日子,已經一去不復返了。

準確地說,中國的樓市,即將開始進入殘酷的二八定律階段。

如果你買樓的節奏對了,杠桿穩了,標的準了,就能成為資產穩步升值的那20%。

如果你還是沒有任何研究和分析地隨便買買買,很大幾率就成為那80%的接盤俠,別說保值增值了,以后能不能找到人脫手都是個大難題。

從今年2季度開始,樓市將正式步入分化的新階段,像北上廣深這樣的大城市,要千方百計控制住,短期內堅決不能猛漲。

而遠離大都市圈的三四五線城市的樓市,終究開始其價值回歸的下行階段。以恩施、贛州為代表的廣大中小城市的未來,只能指望別降得太猛,搞出太多的麻煩來。

為什么這么說?我們來看看目前樓市的幾大現狀:

1.密集調控再現,

房住不炒不容挑戰

據不完全統計,5月以來,全國各地累計針對房地產進行了41次調控。

整個2018年中國出了創紀錄的438次房地產調控政策,平均每天都有1.23次新政出臺。

進入2019年1季度,很多地方迎來了久違的“小陽春”,像蘇州這樣的城市更是冒頭得厲害,很多人都認為經歷了差不多3年的漫長調控之后,樓市似乎迎來了一絲放松的轉機。

但5月的密集調控打破了這部分人的幻想。單月41次政策的出臺,只能說明上面對于“房住不炒”這四個字的態度,可謂是鐵血般堅決。

即便是有了“一城一策”這個口子,也不意味著調控在短期內會有放松的可能!

2.房企融資環境并未真正放松

5月17日,銀保監會印發的《關于開展“鞏固治亂想成果促合規建設”工作的通知》要求,商業銀行、信托、租賃等金融機構不得違規進行房地產融資。

5月31日,有報道顯示,因部分房企拿地激進,出現一些“地王”,監管部門將收緊部分房企公開市場融資渠道,包括債券以及ABS產品。

就在最近,央行發布了最新的PSL(抵押補充貸款)數據:連續兩月0投放。而且今年前5月累計發放的PSL相比去年,大跌了65%。

這意味著,過往幾年支撐三四五線城市樓市大漲的棚改資金,在今年直接腰斬。

所以,無論是主攻一二線城市的開發商還是三四五線城市的小開發商,在2季度前后所獲得的融資支持都極其有限。

在眼下這個充滿不確定因素的大環境下,也基本不會再輕易放開。

3.居民杠桿率并沒有實質降低的跡象

根據社科院發布的報告顯示,2019年第一季度實體經濟部門杠桿率為248.83%,比2018年末還要高。

政府部門、非金融企業部和居民部門的杠桿率都在攀升,僅有金融部門是下降的。

居民的杠桿率更是由2018年末的53.2%升至現在的54.3%,已經對消費形成了持續且長期的擠出效應。

國際貨幣基金組織曾發布報告指出,當居民杠桿率高于30%時,該國中期經濟增長將會受到影響;而當居民杠桿率超過65%時,將會影響到金融穩定。

所以,雖然目前的居民杠桿率看著還處在可控范圍之內,但降杠桿的工作仍需要堅持下去。

對應的結果就是:從4-5月開始,越來越多的購房者開始發現,銀行的貸款額度又開始收緊,放款周期也動輒1個月起步了。

03

說了這么多,接下來到底是個什么樣的走勢?

菜導也不賣關子了,各位拿出小本本記好咯,下面開始圈重點!

第一,無論你在哪個城市,剛需都可以入市,但也不能閉著眼睛買。

剛需在買房之前,必須明確自己到底要的是什么,在能力所及的范圍內,菜導建議你一定要挑可能挑到的最好的地段、最好的開發商和最好的戶型。

如果是買二手,就一定要在當地的熱點區域入手,多花點時間多踩盤多詢價交流。

無論是一手還是二手,從長遠來看早晚都是要置換的,所以尤其應當重點考慮的是未來5年以后的流通性。

買一套對的,勝過你買N套沒用的。

第二,如果你在三四五線城市有多套房產,可以考慮進行避險操作。

從長遠來看,多數在大都市圈之外的三四五線城市的房產,都將回歸其原本的居住價值。

如果你不是真的有一大家子需要4-5套房子各自安置的話,那么現在是可以考慮出手一些換成現金,或者置換成大都市圈內的房產。

第三,現階段不再建議繼續加杠桿投資房產。

如果你已經有了1-2套還算不錯的房產,且月供壓力基本可控的話,菜導建議你短期內就維持一個不錯的現金流狀況,然后配置一些穩健的投資項目就行了。

如果你目前存量的房產超過4套,且有一半以上是在2016年前后入手的,菜導的建議是能出手1-2套降低杠桿壓力最好,如果能扛住也行,但短期內也別再加杠桿買房了。

雖然樓市將進入二八分化的全新階段,也不意味著每個手握4套以上一二線城市房產的你就一定能穩坐釣魚臺。

對于這部分人來說,由于一二線樓市在未來的2-3年內仍將維持橫盤狀態,所以現階段最需要考慮的是持有房產的成本和效益。

如果你持有的房產變現困難且月供壓力巨大,在眼下的環境下,很有可能因為現金流的問題而導致全盤崩壞。

04

總之,買房這個對于幾乎所有中國人來說都異常重要的事情,在未來也將變成一個考驗你的分析和決策能力的重大投資事項。

畢竟,這是一次動輒幾十上百萬前期投入,需要占用你未來10-30年現金流,且極有可能影響你整個家庭未來財富走向的決定。

好城市、好地段、好樓盤和好配套,才能經得起未來的時間考驗,如有不慎,則很大幾率將踏空樓市的節奏,被時代甩在后面。

最后,菜導也再次提醒一下大家:

如果這個節骨眼上還有誰告訴你買哪里就一定能在2-3年后價格翻番,讓你賺得盆滿缽滿,那這人非蠢即壞。

靠投資炒房一夜暴富的時代,真的已經過去了!

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