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2020年,這些地方的房子值得買!
作者 : 菜導 2019-11-19 07:25 5918 9

大家好,我是菜鳥理財特聘的房產投資導師:業問。

業問業問,顧名思義,就是投資置業相關的問題,都可以來找我聊聊。

看過之前菜導那篇《最真誠的2020買房建議,都在這里了!》 的菜友估計還有點納悶:怎么不是菜導出來給我們寫下篇了呢?

哈哈,原因很簡單,菜導負責宏觀大勢判斷,給大家做一個全局性的把關。

而我畢竟對市場的行情了解得更清楚全面一些,加上菜導要求下篇的內容要落到完全實操建議的層面,所以商量了一下,就由我來執筆了。

估計還有菜友要吐槽,說好的一周之后給下篇,這都半個月過去了……

這事百分百賴我,畢竟要把全國各個區域45座代表城市的情況都梳理清楚,需要時間和精力,所以確實耽擱了一些時間。

但今天最終呈現給大家的這篇結果,我還是很自信而且很滿意的。

話不多說,進入正題吧!

01

區域判斷三前提

首先,在進入具體的樓市研判之前,業問想接著菜導在上篇里面給大家提到的幾個買房建議,再補充一點自己的想法。

業問也希望大家能花點時間把這部分看完——畢竟我也關注菜導這個號很久了,發現很多時候菜導在文章里面說了半天,留言區卻還是一大堆“伸手黨”。

哪怕菜導明明已經在正文里詳細闡釋了某個城市某個區域的研判邏輯了,卻還是不厭其煩的就要一個“買”還是“不能買”的結果。

但實際上,買房子是個太個性化的決策,如果你沒有自己的研究能力和判斷能力,十有八九會進坑啊……

好了好了,我又啰嗦了……

講重點!要想把握未來樓市的走向,就必然要理解當前樓市的大背景!

畢竟中國樓市的每一次起伏,從來都沒有和政策脫鉤過。所以樓市才是一個最需要“講政治”、“守規矩”、“顧大局”的市場。

那么,如今樓市最大的政策背景是啥?答案有且只有一個:“房住不炒”!

第一是強調房子要回歸居住的本質,第二是房子不能老想著“炒”。

所以現在樓市的整體狀態,就是個典型的存量博弈市場

畢竟當房子還可以作為一種全民投資品進行“炒作”的時候,意味著這個市場還有極大地增長空間,但現在上面下決心不能再“炒”了以后,很多事情就有了微妙的變化。

第一是開發商。比如融創雖然這兩年一直在逆勢擴張,但孫宏斌自己也說了:“開發商,請不要再報幻想了。”

這個幻想是啥幻想?

就是繼續把樓市當做提振經濟的首要刺激手段的幻想,就是繼續開閘放水、無差別刺激,最終錢兜兜轉轉全落在水泥磚頭上的幻想,就是繼續靠高周轉、高杠桿跑馬圈地、快速賺錢的幻想。

但是房住不炒不意味著房地產商就都沒法玩了,當市場由瓜分增量進入搶奪存量的階段之后,有實力的開發商、高品質的樓盤和精準的市場布局,將繼續獲得中國城市化進程的青睞。

第二是地方政府,相信大家最近看到了很多搶人、零門檻落戶、變相松綁限購的新聞,以為樓市果然又要開始放松了。

但業問要說的是,這是典型的存量博弈的表現,在沒有真正決定性的信貸刺激政策出臺之前,這種地方上的小打小鬧,都只能被納入“一城一策”的范疇,不會對樓市帶來什么決定性的影響。

至于業問為啥這么說?回望之前每一次樓市大漲的歷程,真正向市場發出“沖鋒”信號的,是什么?

答案有且只有一個:金融政策

而現在,金融口對開發商、對地方政府、對購房者個體都還在繼續著“嚴防死守”的態勢,所以哪怕地方上搞了一堆動作,也很難對市場產生實質性的影響。

倒是那些放開以后還搶不到人賣不掉房子的地方,就得擔心一下自己的未來了。

有的城市(如深圳),現在還能頂著各種限制繼續往前沖,有的城市,即便現在放出一堆所謂的“利好”,也很難再有光明的前景了。

是的,在第三點上,業問完全贊同菜導當初的預判:樓市的行情分化已經不可逆轉。

菜導當時的預判是二八分化,業問覺得真要看得更長遠的話,實現一九分化也不是不可能!

畢竟,經濟逐步去房地產化、房地產逐步去泡沫化的使命完成以后(這個周期可能長達10-20年),現在你覺得還是“資產”的東西,到未來可能就真的就是一堆磚頭。

02

區域判斷四要素

在明白了總體的背景之后,怎樣來具體判斷一個城市、一個區域值不值得買呢?

業問歸結為四個要點:看人口、看交通、看產業、看成交。

伴隨著中國社會人口老齡化進程的“突飛猛進”,以及計劃生育政策導致的適齡勞動人口規模的嚴重下滑,再加上以及低得嚇人的人口出生率……

你就會明白為啥現在除了北京和上海還在有意識地控制人口總量之外,其他所有城市都在想方設法地“搶人”。

要想判斷一個城市的房子值不值得買,人口是第一個要考慮的要素

當然,要看的也不只是人口總量,還有凈增人口數、戶籍人口數、學齡人口數這三個關鍵指標,順帶著也可以查查常住人口密度。

查不到常住人口密度的話,就拿同樣發展階段、同樣GDP規模和同樣面積大小的城市出來比較一下,看看誰的存量人口更多、新增人口更猛。

第二個就是看交通。

這個交通主要就看一個:軌道交通,包括地鐵、輕軌、城軌這些。

其他的什么高鐵、高速、機場帶來的交通利好,業問以這么多年的經驗來看,都是概念大于實質。

高鐵新城都聽過吧?現在成氣候的有幾個?

高速XX分鐘直達市區聽過吧?但幾個社畜能接受每天奔波上百公里的設定?

機場新城就更別說了,除了上海的虹橋機場因為城市不斷外拓被發展起來了以外,其他還有像樣的例子么?

所以,必須是軌道交通這種價格便宜、運載量大、班次頻密的交通利好,才能真正為一個城市、一個區域的樓市帶來真正的價值。

說到這,業問可以先問大家一個問題:深中大橋在修了,你覺得業問會因此看好中山的樓市么?

第三個是產業。

本來業問想的第一個名詞是“配套”,但后來想想配套還有些太虛了,還是叫“產業”比較綜合立體一些。

這里所說的產業,不全是指這個城市的GDP是由誰貢獻的,也包括這個城市的產業分布和構成,到底是吸納的怎樣的人才,提供了一個怎樣的城市購買力。

畢竟,只靠簡單的放開落戶搶人,那都是短期的春藥,很難持久。要想讓一個城市天然地對年輕人具備吸引力,那還得看這座城市能給年輕人多少機會,開出多高的工資。

在這里,業問就不得不表揚一下已經搞成了7個千億產業集群的長沙。

能夾在武廣之間搞成這樣的成績,房價在省會里面還這么良心,這才是吸引人口的最大法寶啊!

當然要是氣候什么的再好一點,就完美了……

第四個是成交。

絕大多數時候,你來問業問一個城市的房子能不能買,業問都會讓你去查這個城市房子的成交情況。

這里的成交指兩個方面:一個是新房的成交均價和去化周期;一個是二手的成交均價和掛盤存量

一般來說,一手顯著高于二手的城市、新盤去化周期在20個月以上的城市、二手房掛盤數短期內浮動較大的城市和二手掛盤數明顯偏高的城市,業問都會建議你回避。

也別覺得上面業問提到的這些數據很難查,移動互聯網時代,只要你想,啥都能查出來,而且在查的過程中,沒準還能找到些諸如城市規劃、樓盤野史這樣的意外收獲。

03

你的房子,

在哪種區域?

前面說了這么多研判樓市的背景因素和方法論,不給點具體的結論肯定也說不過去,那么最后就進入圈重點的環節啦!

基本無憂區域:粵港澳大灣區、長三角、環京。

這三個區域無論從上面任何要點來判斷,都是中長期前景看好的。

雖然里面可能有部分具體城市或部分城市的部分區域的走向存在一定的疑問,但從長遠來看也還是能跑贏其他區域的。

辯證看待區域:華中、華東、西南、環渤海。

所謂“辯證看待”,其實就是要具體問題具體分析。

這四個區域里面,核心城市一般都問題不大,但某些前期已經明顯透支潛力的、某些已經開始明確進入下行期的、某些從各方面來看都找不到新的增長點的城市,就還是建議避開。

回歸本源區域:西北、東北、華北(環京之外)。

啥叫“回歸本源”?意思就是這里的房子連“房住不炒”都算不上了,只能說是“房就是住”了。

畢竟“不炒”的意思是還有一定的資產價值,大概率還是能維持一點穩定的緩慢的漲幅。

而如果一套房子剝離了我們現在強加給它的資產屬性之后,那就只剩下居住這個最本源的需求了唄。

至于為啥一個城市、一個房子的價值會回歸本源,還是先建議用上面業問提到的大背景和方法論來研判一下……

當然,如果你想更省事一點,業問也給了你直接的答案!

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